Thomson Reserve –湖景溪流绿意环绕着的标杆新公寓

Thomson Reserve 楼盘致每一个追求生活品质的人，在这里，都能获得近乎完美的体验，精致与优质已从不同的维度融入了您的生活。位于宏茂桥1道的新公寓即将在金秋 10月开盘，这个由湖景溪流绿意环绕着的新公寓，有一种城市中心世外桃源的味道。走过的每一寸，遇到的一草一花，都是UOL的精心制作。因为优质学资源（爱同小学、天主教高中和莱佛士书院等），新地铁交通，背靠新加坡的Mother Nature，一定会受到买家和诸多投资客的追捧！

近期需要买房置业的买家，尤其考虑学区房的买家，您一定不要错过这个公寓楼盘。

Thomson Reserve 是由 UOL 集团、新加坡置地集团和凯德置地发展有限公司共同投资的大型 99 年租赁公寓，位于第 20 区碧山区新明大道。该公寓共有 10 栋住宅楼，共提供约 1,240 个单位，是新加坡在 2025 年至 2026 年政府土地销售周期中推出的最大的私人住宅项目之一，同时也是碧山-新明走廊近几年来最重要的新推出公寓之一。

碧山在新加坡的住宅地理中占据着战略性的优势地位。碧山地铁交汇处连接南北线和环线，而汤申东海岸线的 Bright Hill 和 Upper Thomson 站则在附近提供额外的电话服务。这种多线交通概况可直接连接到乌节路、滨海湾和兀兰北堤道，这对于非 CCR 新加坡地址而言非常特殊，并且对定义该走廊租户基础的专业租赁人群极具吸引力。

该开发项目位于新加坡最令人向往的学区之一，莱佛士书院（约 1 公里）、天主教高中和爱同小学均近在咫尺。这个优质学校群为家庭买家的租赁和转售需求提供了一个结构性底线——这一特征使开发项目免受在没有建立学区吸引力的地区经历的典型后TOP租赁疲软的影响。宏茂桥区域中心和碧山宏茂桥公园提供商业和娱乐基础设施，完善了该镇的优质住宅形象。

汤申保护区的多线交通概况——碧山 NSL/CCL 交汇处以及学区内的 TEL Bright Hill 和上汤申——为乌节路半径范围外的 RCR 开发项目提供了不同寻常的连通性。

开发商幸运的拿到约为每平方英尺$ 1,108的地价，相比较2025年到2026年的拿地价格，Thomson Reserve 有着超级的吸引力，也给投资者无限的想象空间。当然，您需要提前提交买家意向，才能在项目开盘时候拿到第一手价格啊。

在宏茂桥区域中心专业租户的支持下，类似的 D20 非 CCR 地址的总租金收益率通常为 3.0-3.5%。主要投资风险在于规模——TOP 后 1,240 个单位将在 D20 二级市场上形成显着的转售供应集中度。买家应该为竞争激烈的二级市场和价格退出时机保守建模。而壁山地区的 Clover by the Park 和 Sky Vue 的可比 D20 租赁非落地交易表明 TOP 后 3 年资本增值约为 15-20%，为该地址的投资者回报预期提供了参考框架。

优异的学区资源

众多传统名校都在楼盘的1公里范围内。

光明山地铁站附近的爱同小学（Ai Tong School），是新加坡另一所名校，男女混校吸引了大批学龄儿童家庭搬来居住。除了小学以外，新加坡最顶尖中学：莱佛士书院（RI）和莱佛士女校（RGS），位于玛丽蒙地铁站（Marymount MRT）旁边，距离该地段也仅1到2公里距离。

UOL / SingLand / CapitaLand JV — 新加坡最负盛名、经验丰富的开发商三人组

1公里内莱佛士书院：新加坡第一中学，带动最强学区溢价

碧山地铁交汇处 (NSL/CCL) — 连接中央商务区、乌节路、实龙岗、滨海湾的双线枢纽

学区内天主教高中、爱同小学——综合精英学区

毗邻碧山-宏茂桥公园（90 公顷）——新加坡最受欢迎的城市公园就在家附近

（OneMap的小学学区查询图）

好学区的重要性

我们用2021年和2022年PLSE 成绩和中学录取截分点来看看数据：

PLSE 成绩出炉，对比去年，大家明白双学区房为什么租不到房，还涨价这么厉害了吧！恭喜这些优秀的🐔娃和🐔爸妈们！

也感谢有心家长的帮忙整理。数据不一定准确，家长们凑数预估值，供参考。

家长们关心💕的细节做几个知识点答疑：

去年开始，新加坡小六会考改了新的积分制。对学生有更高要求，不能偏科。AL10相当于以前的T-score评分大致在245分左右，算不错的成绩。250分或以上在以前大致为该届学生比例为10%，不过，现在新积分制下，不偏科的学生相对普遍能拿更高分数。

AL4就是民间称的4D，为目前的最高分。换算大约在265分或以上。高级华文还分成三个等级： D 最高级distinction M 是Merit 最后是 P ，就是Pass。

关于双学区房：例如南洋小学和RGS莱小，同时在两所学校🏫一公里范围内，就算。新加坡只有很有限的几个地点有两所顶级小学。这也是当年月为什么AMO residence第一天开盘能卖到98%的最重要的原因之一。

家长们因为各种原因，可以考虑先租房，报名成功后再买或是其它。MOE给我们留了一条路。只是要求报名进去的学生需要住满30个月。别担心。大家可以查询MOE 网站关于报名地址及要求的更多细节。

买哪里？如何买？欢迎探讨。

Mother Nature 无敌优势

不可否认，该项目占尽地利优势：毗邻碧山—宏茂桥公园和Pierce下段蓄水池公园，将为买家提供无敌的休闲选择。碧山—宏茂桥公园中间，将近3公里长的蜿蜒型小溪流型公园将吸引很多买家。单单亲子活动空间一项足以加分；与此同时，Windsor Nature Park 和 Peirce下段蓄水池公园中的诸多宁静步道，随处可见的迷人景色，访客不用逃离喧嚣的都市生活，只需到此停留少许，些许喘息。

近在咫尺，就能沉浸在大自然中，治愈，让居民“充电”直到最佳。

早上8：30的水库及周边景随手拍

有没有风景大片的感觉，是否充电完毕。

（这是Thomson Reserve 新楼盘的四面风景，入画和如画的感觉。）

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成熟的Thomson 宏茂桥市镇

该地段位于成熟住宅区，附近还有一系列的商场、超市和餐饮foodcourt选择，包括Sembawang Hill foodcentre 和哥本峇鲁巴刹与熟食中心，Thomson Plaza 就在项目隔壁。AMK Hub 也都是10分钟车程之内。特别值得一提的是，占地48,250平方米的宏茂桥城拥有200多家商店组成的多元化租户组合，其中包括一家电影城和职总平价霸级超市（NTUC Fairprice Xtra），这是新加坡最大的霸级市场之一。

（Thomson Reserve 楼盘所处的平面位置图。）

（3D位置图，看看楼盘的优越性所在。尽享Mother Nature。）

区域重大利好升值保证

不得不说，宏茂桥市镇即将发生变化，一直来，新民路一带没有地铁，随着Thomason East Coast线路的通车，学区房效应会显著扩大。汤申上段地铁站（TEL8 Upper Thomson Station）就在走路2分钟的距离。而随着交楼之后的不久，新加坡的第八条地铁线路：跨岛线（Cross Island Line）第一阶段建成，预期2032年通车。

据悉，全长50公里的跨岛线，东西横贯整个新加坡，西至裕廊湖区，东至樟宜，将分三个阶段兴建，预期2029年竣工。两条动脉地铁贯通后，一条穿越南北，一条横贯东西，光明山站（TE7，CR13）作为三环线上的重要中转站，将一跃成为四通八达的交通枢纽所在。

概括成一句话就是：强烈的反差对比，正体现了区域的升值潜力，也直言了这一楼盘的价值所在。

聊聊该地段该地块

只能说：该地段一直都提振了众多发展商的信心。第20邮区该区域8年来唯一的大型项目。上一个新项目2021年在该宏茂桥1道地段AMO Residence （已经TOP买进入住了）的公开土地招标中，发展商之间可谓竞争相当激烈。该地段吸引了15组投标，可见发展商对这个地段的兴趣颇高。

最高出价为S$3.8138亿新元，平均容积率每平方英尺（psfppr）约S$1,178元，容积率为2.1，MK18-12504K 该地段面积为54万434平方英尺，最高总楼面面积134万1205平方英尺，可建设近1,240个单位的地段。

由华业集团（UOL GroupLimited）、新加坡置地集团（SingaporeLand Group）以及CapitaLand 形成的合资公司于2024年11月成功标得这个99年地契的地段（因为部分居民上诉提出质疑，2025年7月1日高庭同意该交易继续进行）。

据URA最新数据显示，位于该项目旁边的有地住宅小区：Shangri-La Park建于1988年，属于永久地契。它在过去一年仅有两个单位转手，平均尺价为1,253新元。可见居民对该宜居地段的喜爱，属于有钱也难以买到的情形。

（Thomson Reserve楼盘公寓的平面图。）

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将成为标杆的开盘价格

不能不说重点，因为PPR约1,178元的影响。加进各项成本，保守估计发展商的保本卖价会是在考虑S$2,650左右。参看日前的各大新楼盘开售价格，该楼盘开盘期望价格应该在新币S$2,700到3,160元一方尺上下，如果您中意高楼层单位，可以适当提高预算，以更高几率拿到中意单位。

这个楼盘对于目前新加坡的新盘房价还有一个尺表杆的意义。开盘之后，本地99年新楼盘价格，从此，将站在接近3,000新元的尺价上。不是说它的价格高，而是，在现在的环境下，新楼盘的价格已经站上了一个新的高位。以后的价格，基本上都是只能再往上走了。

今年四月25日开盘的Vela Bay （首航），PPR 为S$1,380元，该楼盘开盘均价在2,900新元上下。如果喜欢地段地块的买家，低楼层单位，看是否能捡漏低过这一价格。

该发展商们习惯采用定价低开高走的策略，早入场买房的买家们能够享有早鸟优惠和折扣。但请您务必准备好您的购买资格，现金，尽快联系我。

提早帮您做预约和预定的相关手续。敬请期待。

UOL等强强联手打造

该合资公司的许多楼盘Principal Garden，Clavon，TheWatergardens @ Canberra (沁水轩)（Canberra地铁站附近），Watten House 。。。业主们都取得相当不错的回报。本地知名发展商华业集团（UOL，在新交所SGX上市）在其官方网页这样介绍自己：我们致力于在每个项目中创建杰作。我们认为，作为开发商，我们应提供良好的生活环境，着重于令人惊叹的建筑设计，且努力打造真正能满足购房者生活方式选择需求的一流和杰出的标志。

其在新加坡的一些住宅项目包括Principal Garden、The Clement Canopy、The Tre Ver、Meyer House、悦文荟（Clavon）和南峰雅苑（AvenueSouth Residence）。新加坡置地集团（SingaporeLand Group），前身为联合工业有限公司（UnitedIndustrial Corporation Limited），是华业集团部分拥有的子公司。

新加坡置地也拥有多元化的投资组合，包括商业地产、住宅项目、酒店和资讯科技业等等。

成立于1949年的庆隆公司（KhengLeong Company），是一家房地产投资为主营业务的投资集团。住宅项目包括有Meyer House、PrincipalGarden、15Holland、Hill18、Nassim Hill、兰馨园居（NassimPark Residences）和 The Minton。