可能早就已经“奔三了”的新加坡房价
―――政府继续密切关注房价走势并确保房价稳定传递的信号
背景： 新加坡房价继续攀升至新高。而全球经济面临衰退、通货膨胀 时间： 三年危机，十年痛苦 解决办法：关注、密切关注、继续密切关注 行动： 现在买房？观望，犹豫，还是等待？
本文最初成文发表于2022年，部分政策及市场数据可能已经更新。最新政策请参考最新版本。
8月25日，总理公署部长兼财政部和国家发展部第二部长英兰妮说，政府会继续密切关注房价走势，并在必要时采取措施保持房价稳定，让新加坡人负担得起住房。 几天前，本月初，国家发展部长李智陞在我们公司：合登集团（Huttons）2022年常年大会上讲话时，也强调政府会留意房地产市场走向。当时他说，政府将致力于满足国人的抱负和期望而不只是需求，我国有许多大项目与发展计划在进行中。
其实，政府把这些民计民生的问题都归于了下一个：“新加坡携手前进”（Forward Singapore）运动。 检讨结果包括根据不同人的理想和需求提供多种住房、探讨建造更多综合发展项目，以及在巴耶利峇空军基地和南部濒水区（Greater Southern Waterfront）开发新市镇。政府也通过售地计划推出更多地段供发展私人住宅。
大家可以参看文章：相比较土地和住房，总理更担心没有足够的Baby — 国庆群众大会2022演说的房产解读 点击这里了解李显龙总理2022年群众大会的演说概要。
可能早就已经奔三了的房价
相比较国外的房价，尤其是国内的有价无市的地产。新加坡却是供不应求，政府在过去的20多年，一直密切关注着房价走势。 我们先看一张图：
看到这张图，聪明的您一定会发现到，我做出红色标记的部分了：对比GDP 和房地产价格的变化，您会发现新加坡的房地产市场在经济收缩之前先下跌。
类似数据可以追溯到1975年的纪录。 在1984 年的第一季度本地房产价格下跌 0.8%，远远领先于 1985 年第二季度的经济萎缩。在1997 年亚洲金融危机期间，在政府采取严厉的降温措施抑制炒房热潮后，房地产市场在1996 年Q3跳水。在2001 年互联网.Com泡沫破灭期间，狮城房地产市场在 2000 年Q3也首次出现转机。
严格的说，只有全球金融危机和 Covid-19 期间，市场低迷与房地产价格下跌是相对同步的。 简单的说：新加坡的经济增长在房产价格下跌时也相应降低。
换个角度来说，新加坡的房地产市场似乎是本地经济状况的一个更好指标。 再换一个更通俗的说法： 如果没有这些一而再，再而三的“打压”，房价可能早就已经奔三了（郊区地段已经超过每平方次S$3***.00）。
没有比较没有伤害
2022年3月8日，ST公布发展商 Sim Lian 成功标得 Dairy Farm Walk 地段，尺价PPR每平方尺S$980； 2022年5月27日，ST公布发展商 Wing Tai 成功收购 Lakeside Apartment，尺价PPR每平方尺S$1,077； 2022年6月3日，ZB公布发展商新海逸成功标得 Dunman Road地段，尺价PPR每平方尺S$1,350； 2022年6月3日，ZB公布发展商UOL华业集团成功标得 Pine Grove A地段，尺价PPR每平方尺S$1,318； 2022年8月11日，ST公布花拉路私宅Sutton Place再推出集体出售，要价尺价PPR每平方尺S$2,052； 2022年8月24日，ST公布武吉巴督东6道30号一永久地契地块推出集体出售，要价尺价PPR每平方尺S$1,127。
。。。。。。
其实，现在是最好的时间买哪里？ 这几天，Lentor Modern 就会开盘。每平方次$2,200，$2,300的房价，直接让很多的买家涌进了Leedon Green的样板间。 其他样板间，也正在发生同样的案例。
今天开始登场的Sky Eden@Bedok也是饥渴的买家。让我们来看现场传来的图片。即便是下午的一场雨，也挡不住买家的热情。
只是，
原来发展商比我们还饥渴
其实，无论东南西北，目前现楼市场存货真心不多了。
截止到截稿时间，2022年8.29日早上9点：
Parc Clematis 只剩下最后23间4房，5房和别墅单位； Clavon 几个月前就已经卖完； Normanton Park也已经卖完； Ki Resdiences （999年地契）只剩下最后20间3房单位； Forett at Bukit Timah （永久地契）只剩下最后18间2房和5房单位； Mayfair Modern 只剩下最后2间2房和4房单位； Mayfair Gardens 只剩下最后1间3房顶单位； Fourth Avenue Resdiences 只剩下最后8间1房和3房单位； Royalgreen （永久地契）还剩下最后51间2房，3房和4房单位； Canninghill Piers 只剩下最后33间单位； AMO 也只剩下最后6间5房单位； The Watergardens at Canberra 也只剩下最后22间3房和4房单位； 。。。。。。
原来如此，存货有限。 发展商比我们还饥渴。
“钱不够用” 通胀危机下您要如何应对
李显龙总理8月28日在邻里再度举行国庆日晚宴上，就疾呼这一民计民生话题，李总理在晚宴上先后以马来语、华语和英语致辞。他对出席晚宴的超过1,000名居民和宾客说，政府知道人民对物价上涨感到担忧，担心“钱不够用”，因此当局及时采取措施协助减轻人们的负担。
无可否认的是，在近期房价，租金都大幅上涨的情况下，PAP政府在宏观层面上，一方面要调控房价上涨过高，一方面又面临利息上涨，百姓资产，在通胀压力之下，如何抗涨保值又是另一个头痛的大课题？ 被数次打压挤掉了无数水分和泡沫的新加坡房产，毫无疑问，也成为投资者，甚至使全球投资者眼中的“财富避风港”。
一份来自Edmund Tie报告指出，作为对抗通胀的方式，本地普通大众在利率和价格上升，可以预期的是当前形势下，小型单位将更受青睐。700平方英尺以下的单位销量占比从第一季的24.7％上升到29.4％。700至1000平方英尺之间的单位销量占比则从34％降至27.3％。也有数据显示，同时期，外国买家购买私宅次季增至4.9％。
而大众更加头痛的是，在利率上升融资条件收紧的情况下，鉴于日前高通胀和金融市场的低迷表现，投资者投资私宅作为对抗通胀的最稳妥方式遭到政府打压和外国买家的“挤兑抢购”的情形下，出路又将是在何方？
新加坡房价是会继续涨，还是会跌？
我们的预算不多，最好买哪里？
📈 补充分析：2024-2026年后疫情时代的市场实际表现
随着疫情时期的“阻断措施（Circuit-Breaker）”和积压需求逐步成为历史，新加坡房产市场在 2024 至 2025 年间进入了一个高位盘整与政策消化的新周期。
降温政策的强力制衡：2023年4月出台的紧缩政策（如外籍买家 60% 的额外买家印花税 ABSD）在 2024 和 2025 年全面显现威力。外国买家的降温直接改变了豪宅（CCR）市场的生态，迫使市场全面转向由新加坡本地公民、永久居民（PR）以及首套房刚需主导的内需型市场。
百万组屋（Million-Dollar HDB）的常态化与分流：后疫情时代转售组屋市场热度不减，2024-2025年连续创下百万组屋成交量的新高。这一现象促使政府在 2024 年 10 月推出了全新的“新组屋分类框架”（分为标准、优选和黄金地段），通过更严的限制来给转售市场降温。这也导致大批高预算的组屋提升置业者（HDB Upgraders）将目光加速投向了执行共管公寓（EC）和大众化私宅（OCR）。
新私宅价格的稳健抗跌：尽管面临高美联储利率和政策双重夹击，2024至2026年新加坡的新私宅价格并未出现恐慌性下跌。在建筑成本上涨和地价坚挺的支撑下，新盘每平方英尺均价（psf）依旧稳健。新加坡市场依然在全球算是一则独秀，然而，买家表现得更加理性与挑剔，市场呈现明显的“两极分化”——占据学区、地铁优势的优质项目开盘依旧抢手，而溢价过高、缺乏特点的项目则面临去化压力。
💡 2026年置业启示：
疫情之后，新加坡已经走向新的常态，市场也更加分化和理性。
数据证明，新加坡房产的“抗通胀”和“避险”属性在后疫情时代的宏观洗牌中再次得到验证。对于理性的投资者而言，盲目等待价格大跌并不现实，在当前政策大框架下，精确计算贷款杠杆、锁定核心地段（RCR/OCR）的刚需盘才是 2026 年及未来最稳健的资产配置策略。
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周文龙：我们原来是“富豪” 住的都是“豪宅区” 早报：2026.09.13
大通胀背景下，普通老百姓的投资出路又将是在何方？
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关于作者｜Patrick Yi
Patrick Yi 长期从事新加坡房地产买卖及项目营销工作，关注新楼盘、住宅、豪宅、商业地产及房地产市场研究。通过 MySGHomeLand，他从地段、价格、产品、政策及长期居住价值等角度，分享对新加坡房地产市场的观察与分析。
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