UnTourist Singapore: Sentosa Cove （升涛湾）
一个被称为“有钱人乐园”的地段
圣淘沙是新加坡唯一允许外国人购买的有地住宅地区，共有近364个有地住宅和超过1,700间公寓。也是本地少数拥有濒海度假风情的地区。Sentosa Cove 升涛湾是来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中地，是名符其实的“国际社群的度假村”，一度被称为“世外桃源”和“有钱人的乐园”。
占地117公顷的升涛湾，位于新加坡圣淘沙岛的东南部，被两座国际高尔夫球场和大海包围，中间以新加坡最顶尖的游艇俱乐部（ONE°15）分成北翼（The North Cove）和南翼（The South Cove）两个区，有5个人造岛屿。
北翼地区：珊瑚岛（Coral Island）、乐涛岛（Paradise Island） 及财富岛（Treasure Island）。南翼：珍珠岛（Pearl Island）及丽沙岛（Sandy Island）。北翼自2004年开始发展，建成1,528间住宅，其中214间别墅、30间排屋及1,284间公寓。南翼自2006年起才开始陆续推出新的楼盘。
疫情暴发后，不少升涛湾屋主愿意降低要价，从疫情前的980万新元至3000万新元，现在降到720万新元至2200万新元，要价跌幅达20％。这些屋主卖房原因不一，有的是急需现金周转，有的是想整理手上的资产组合，有的则纯粹想搬到更大的优质洋房。
谁在买卖升涛湾别墅？
据悉，在疫情期间，华联企业（OUE）执行主席李棕的妻子梁杏子卖出位于海洋通道（Ocean Drive）的一对并排洋房，价格约4000万新元。据了解，她与家人已搬到那森路（Nassim Road）的优质洋房居住。
达芬奇集团（Da Vinci Collection）主席潘东尼去年也卖出位于海湾通道（Cove Drive）的一对并排洋房。据知，这两栋洋房成交价为3900万新元，而潘东尼现已搬到植物园一带的优质洋房居住。
您如果已经取得了新加坡公民身份，您也可以考虑和他们做邻居，参见我们的另一篇文章：GCB 优质洋房：超越金钱💰之上的稀缺资源存在。
据早报的报道：新冠疫情令更多新加坡圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）屋主愿意降低要价，吸引不少富豪入场购房，使到该地区私宅交易量去年猛增近一倍。
（图片自2022年8月31日早报文章：上半年优质洋房 交易放缓平均售价企稳。）
升涛湾向来深受外国买家青睐，至今已吸引超过20国投资者涌入，六成私宅都被外国投资者抢购，其中洋房比公寓更受欢迎。估计有不少外国买家正等着旅行限制放宽，以便能来新加坡看房。
Sentosa Cove 升涛湾与一般新加坡公寓和有地住宅不同。它本质上是一个高度依赖国际买家、高净值人士、私人游艇生活方式和海外财富流入的特殊住宅市场。
根据URA和EdgeProp资料显示，2021年升涛湾共有13个有地住宅和44个公寓单位卖出，总成交量为57套。相比2019年仅7个有地住宅和23个公寓单位卖出，去年升涛湾私宅成交量增加90％。
据悉，有中国福建买家（最近成交案例中，多数为福建籍买家）在升涛湾买下一栋海景别墅Copper House（铜屋），成交价为4千367万新币（约合2亿人民币）。该项目拥有独特的铜质外观，内设6间卧室和7间浴室、可饱览迷人海景的屋顶露台、及一个可容纳约2000瓶葡萄酒的酒窖。项目曾2011年新加坡总统设计奖获得者。该买家持有柬埔寨国籍，在两家新加坡本地公司也持有股份。 而该洋房的卖家则是新加坡本地富豪 Ohmyhome 创办人Race Wong。新成交的这栋别墅，占地面积为18,053平方尺（约1,677平方米），并且朝向还是价值最高的海景。
而在整个升涛湾，19,000方尺左右面积的洋房且面向海景，只有大约10栋。
疫情期间割价幅度最大
促使升涛湾私宅交易量上扬的一个原因是它的价格下调。其中，有地住宅中位数尺价从2019年的1721新元，下跌12％至去年的1518新元，有地住宅的总价也从1844万新元下跌24％至1400万新元。至于去年该地区公寓中位数尺价为1444新元，与2019的1429元大致持平。
上月初，升涛湾有两栋洋房转手，尺价分别为1296新元和1471新元，这比前年中位数尺价低了15％至33％。有一个单位的尺价甚至低至1150新元，比新的执行共管公寓（EC）尺价还便宜。
其实早在2010年，一名中国富豪就看好升涛湾的潜质，一口气砸7500万买下4栋豪宅！
笔者的观察是：近几个月，外国买家对升涛湾房子的兴趣的确有上升迹象，特别是该地区的洋房。
一些业主在此地居住超过十年，因为小孩需要上学原因，现在也是诚意拿出来销售。
海风，海浪，游艇和高尔夫
就是这里的标配！
面朝大海，春暖花开。你我都梦想的生活。
还有一些年轻的高收入买家，寻寻觅觅在本岛找了很长时间的公寓，来岛上参观的第二天就决定买下一间近四百万的三房公寓。原因很简单，来的时候，第一眼就喜欢上了，这就是我要的生活。
为什么这里的豪宅比公寓更加受到欢迎？为什么豪宅租金一直在暴涨？未来豪宅走势如何？这里有组数据或许能找到一些原因：
2018年新加坡仅有27家家族办公室，而2020年已经设立了400家！ 2022年仅仅前4个月，政府就批了约100家家办，加办总数估计超过600家，而且资金门槛已经翻倍。
目前一般家办起步为2000万新元起了。但当涉及到新币约2000万元或更高价的升涛湾别墅或是优质洋房时，买家无一例外都是超高净值人士。
40个有地住宅正在待售
目前市面上大约有40多间豪宅正在等待更换主人，疫情期间高峰期，代售单位高达120多间。因为地块大小，屋主的喜好，设计师的风格，呈现了相对大的差异性。主人的个性也在这一带等到了很好的释放。
上图中的屋主，据悉是位50多岁的亿万富翁，在岛上共有5套房子，每套都是不一样的主题。
也有谣传海盗船风格房子的主人最早在印尼卖凉茶起家。洋房房顶的白衣女子和门口的两只小章鱼，是专门请来迪士尼工作室亲手设计打造的，自家卧室的天花板上的美人鱼，画妻子的脸。屋内的设计也是满满的海盗风，孩子们房间被设计成了地牢的样子，他们家还有一幅壁画，将全家人画成了海盗的模样。……
古埃及风情屋、摩登原始人、海盗船、游轮船屋和全铜屋。您更欣赏哪一户？
据说，还是据说，。。。
我们作为交易中介，不会透露业主双方的任何隐私或是个人信息。但种种的传说，则成为了百姓的茶余饭后的谈资，也更增加了这些豪宅的吸引力。
有客户在参观完成后，分享给我：“来升涛湾走一遭，就可以把新加坡最有个性的豪宅一次过看个够。”
的确，有钱人的快乐，我们很难窥测。
个性，风格，喜好，张扬，。。。但和诸多业主们分享时候，他们道出的最多的共同点，更多的时候，则属“更喜欢那后院的那份宁静”。
一如“圣淘沙”，在马来文里的意思是“和平与安宁”。
世外桃源和乐园，的确，不假。如果您确定，这就是您要的生活。
明天，周日，我会带一组客户，几个买家朋友，再进去看看。
您要加入吗？
或者您有兴趣和这些洋房的主人做邻居，您可以直接联系我。我是Patrick。
您如果已经取得了新加坡公民身份，您也可以考虑在新加坡本岛考虑置业购产，移步参见我们的另一篇有地房产专题报道：GCB 优质洋房：超越金钱💰之上的稀缺资源存在。
如果您希望考虑度假公寓，则可以移步参考这里：
升涛湾Sentosa Cove专项投资反思
研究基准日：2026年10月30日｜新加坡住宅市场｜以长期持有及实际成交为核心
一个曾经以国际富豪为目标客群、定位新加坡顶级滨海住宅的区域，现在部分公寓已经跌至S$1,300–1,500 PSF。
这与新加坡主岛部分成熟住宅区的价格相比，确实出现了值得研究的价格落差。我也同时观察到：Sentosa Cove并不是所有房子都在持续下跌，而是市场出现了明显分化。价格可以反弹，但成交量仍然很低；部分业主仍然亏损出售，说明市场的整体流动性并没有真正恢复。
但必须认识到，这个价格落差有其原因：买家群体有限、外国人税务成本高、交通便利性不足、转售流动性较低，以及99年地契的长期影响。
背景新闻：当年被抬价骗银行发放更高房款 圣淘沙38公寓单位低于市价推出
UOB集中出售38套Marina Collection单位，可能成为Sentosa Cove下一阶段价格重新定位的起点。
但我想特别强调：这38套是特殊历史贷款案件下的银行处置资产，不应该把它们的价格直接等同于整个Sentosa Cove的正常市场价值。
这说明一个容易被忽略的事实：
Sentosa Cove不是整个市场都在持续下跌，而是成交量不足、项目之间表现分化，同时部分业主仍然承受巨大账面损失。
Sentosa Cove真正的问题不只是房价
买家群体受到明显限制
Sentosa Cove的住宅虽然可以由符合条件的外国人申请购买，但外国买家购买住宅仍面对60% ABSD。
另外，外国人和永久居民购买Sentosa Cove有地住宅，还涉及SLA审批。
这意味着：
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普通新加坡家庭不是主要目标客群。
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外国富裕人士购买成本很高。
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永久居民购买有地住宅也有额外审批门槛。
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投资型买家会更加谨慎。
这会直接影响成交量和流动性。
地段独特，但交通便利性不突出
Sentosa Cove有非常难以复制的优势：
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私人游艇码头。
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海景与滨海生活。
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低密度住宅环境。
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靠近高尔夫球场及休闲设施。
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新加坡少有的海滨豪宅社区。
但它也有明显弱点：
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没有地铁直接服务。
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日常购物、教育及医疗配套不如成熟住宅区。
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对汽车依赖较高。
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生活圈比较独立。
因此，它卖的不是普通意义上的交通便利，而是一种特定的生活方式。
99年地契是长期持有必须考虑的问题
Sentosa Cove并不是所有物业都是永久地契。
不少公寓和有地住宅属于99年地契。随着剩余年限减少，未来买家的贷款、估值及转售意愿都可能受到影响。
尤其是已经持有十多年、未来又准备再持有十年的单位，必须把剩余地契纳入价格计算。
市场供应和需求并不平衡
Sentosa Cove不是一个拥有庞大本地自住人口基础的住宅区。
它的价格更容易受到：
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国际财富流动；
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外国买家政策；
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全球经济及利率；
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高净值人士消费信心；
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豪宅市场成交量；
这些因素影响。
所以，Sentosa Cove的价格下跌，未必只是某几个项目本身的问题，而可能反映整个买家群体的购买力和意愿发生变化。
整个Sentosa Cove市场来看，是否已经跌到底？
这里我找到一组更有参考价值的ST文章数据 （发表：2026.08.12）。
Two-thirds of Sentosa Cove properties resold at a loss, with average loss topping $1m since 2023
Sentosa Cove过去三年的转售表现
2023年5月至2026年6月，Mogul.sg统计 64.5% 转售交易出现账面亏损。
相比2020年3月至2023年4月的62.8%，进一步恶化。
亏损交易平均亏损 S$1.28m
盈利交易平均毛利 S$655,590
以上为毛收益统计，未扣除印花税、物业税、律师费及中介佣金。
但文章提到有一个有趣的现象：
Sentosa Cove的公寓价格，近期其实已经出现反弹。
根据2026年第二季度的市场数据：
| 指标 | 变化 |
|---|---|
| 2026 Q2 对比 Q1 | +5.7% |
| 2026 Q2 对比2025 Q2 | +7.5% |
| 2021 Q1至2026 Q2 | +18.1% |
| 2021 H1成交量 | 68套 |
| 2026 H1成交量 | 35套 |
我找到一项2026年8月公布的研究，专门将买家原始购买价格与后来转售价格配对，分析Sentosa Cove各项目的实际转售结果。
这比单纯比较每年的平均PSF更有价值。
数据截至2026年8月4日；仅包括有历史转售配对、至少10宗交易的项目。结果为毛价差，不含交易成本。
Sentosa Cove公寓参考尺价
我以新闻提到的Marina Collection数据或假设数据测算：
一个四卧室单位的购入成本模型
以2,390 sqft、S$3.03 million为例S$3,030,000
约S$1,268 PSF（以新闻报道的四舍五入总价计算）
租金回报
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月租：假设S$10,500
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年租：S$126,000
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毛租金回报率：约4.16%
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每月管理费：S$1,951
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扣除管理费后的年化回报率：约3.39%
尚未扣除物业税、维修、空置及其他费用。租金和管理费参考EdgeProp对这批单位的报道。
这意味着，即使以S$1,300 PSF左右买入，也不能单纯说这是一个高回报投资。
但如果从自住角度考虑：
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2,390 sqft，四卧室。
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Marina及泳池景观。
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靠近One°15 Marina及Quayside Isle。
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购入总价约S$3 million。
那么它提供的是一种在新加坡其他地区很难以相同总价买到的生活方式。
不过，Marina Collection目前约剩79年地契，而且部分单位仍有租约，必须考虑交屋时间、租约条件及装修状况。
未来十年，我看好什么？
我认为Sentosa Cove未来能否恢复，主要取决于三个变量：
A. 国际财富是否重新流入新加坡
如果新加坡继续吸引国际高净值人士，Sentosa Cove这种独特的滨海住宅产品会重新获得关注。
B. 本地高收入买家是否愿意接手
外国买家税率提高之后，本地买家及符合优惠税率的国际买家，可能成为更重要的需求来源。
C. Sentosa整体发展
Sentosa未来的旅游、休闲、交通及海滨生活配套，如果持续改善，可能增强区域吸引力。
不过，我不会将尚未确定的规划或政策，当成已经实现的升值因素。
Patrick观点
我认为Sentosa Cove值得研究，但现阶段更适合挑选好单位，而不是笼统买入整个区域。
不过，Sentosa Cove有一个长期优势值得重视：
新住宅供应非常有限。
2026年的市场研究指出，Sentosa Cove自2008年之后没有新的住宅土地成交，Cape Royale是2013年竣工的最后一个大型新公寓项目。
这意味着，未来即使需求恢复，新增住宅供应也不容易快速增加。
但稀缺不等于一定升值。必须同时考虑99年地契的消耗、持有成本和实际买家数量。
自住型买家：可以认真考虑
如果买家有以下条件：
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喜欢海滨生活及私人游艇环境。
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不需要每天依赖地铁。
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有汽车，交通不是主要问题。
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计划长期持有10年以上。
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购买预算充足，不依赖短期转售获利。
我认为现在是值得开始看房、议价的阶段。
尤其是大面积三卧室、四卧室单位。以总价来看，Sentosa Cove现在提供了一种相对特别的选择。
高端生活方式型 Cape Royale、Seascape、W Residences、Seven Palms
价格明显高于区域低价组，购买理由主要是项目定位、景观、建筑及生活方式，而非单纯低估值。
Patrick看法：Sentosa Cove不能只靠租金回报来支持投资逻辑。适合有明确品质要求的自住买家，不一定是最好的价格修复投资。
纯投资型买家：请保持适当谨慎
主要有三个原因：
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交易量低，未来卖出可能需要较长时间。
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租金扣除管理费、物业税及其他成本后，净回报并不特别突出。
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外国买家的60% ABSD会严重影响投资回报。
Sentosa Cove不是作为一般的租金收益型投资房产。
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关于作者｜Patrick Yi
Patrick Yi 长期从事新加坡房地产买卖及项目营销工作，关注新楼盘、住宅、豪宅、商业地产及房地产市场研究。通过 MySGHomeLand，他从地段、价格、产品、政策及长期居住价值等角度，分享对新加坡房地产市场的观察与分析。
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