Vela Bay vs Bayshore Drive：S$1,388 psf 与 S$1,323 psf 土地成本，到底谁更有优势？

 

如果您想了解Velay Bay更多，请参考我们的介绍文章：

VELA BAY：当 BEDOK SOUTH 地价重新定价，BAYSHORE 的下一轮房价格局正在形成

 

如果你最近关注新加坡东部房地产，尤其是 Vela Bay、Bayshore、Bedok South MRT 和 District 16，2026 年出现的两笔 GLS 土地交易值得特别注意。

第一笔，是 Vela Bay 所在的 Bayshore Road 住宅地块。

开发商当年以约 S$658.89 million 成交，折合约 S$1,388 psf ppr。

第二笔，则是今年刚刚成交的 Bayshore Drive 大型综合用途地块。

最终成交价达到：S$2.128 billion

折合约：S$1,323 psf ppr

乍看之下，结论似乎非常简单：

Vela Bay 土地成本更贵，Bayshore Drive 土地成本更便宜。

但如果真的这样理解，反而可能错过这两笔土地交易最有价值的信息。

因为：Vela Bay 是纯住宅地块。

而 Bayshore Drive 是大型综合用途项目，并且需要整合 Bedok South MRT、巴士转换站及商业空间。

所以，真正的问题不是：

“S$1,388 和 S$1,323，哪个数字比较低？”

而是：

“在考虑土地性质、商业空间、交通枢纽和未来住宅供应之后，哪一个地块给开发商留下了更合理的开发空间？”

这才是值得投资者研究的问题。

Vela Bay 的土地交易是在 2025 年完成，SingHaiyi 主导的财团以 S$658.9 million、约 S$1,388 psf ppr 的价格拿下这块纯住宅 GLS 土地。市场资料也指出，这曾是当时 OCR 99 年私宅 GLS 地块的创纪录土地单价。

2026 年 7 月，Bayshore Drive 则以 S$2.128 billion 成交，约为 S$1,323 psf ppr。URA 的资料显示，这块地最大 GFA 约 149,398 sqm，并规划为商业与住宅综合发展。

Vela Bay 是纯住宅地块

这是整个比较中最重要的一点。

Vela Bay 的土地性质相对简单：

Residential。

开发商买下土地之后，核心任务就是把住宅单位开发出来并出售。

因此，S$1,388 psf ppr 在一定程度上可以被视为：

开发商为了取得 Bayshore 新住宅供应而支付的纯住宅土地成本。

而这也是为什么这个数字特别有参考价值。

因为它可以帮助市场建立一个：

Bayshore 新住宅土地成本 benchmark。

换句话说，如果未来 Bayshore 还有新的纯住宅 GLS 地块推出，市场自然会把 Vela Bay 的 S$1,388 psf ppr 拿出来比较。

Bayshore Drive 不是普通 Condo 地块

Bayshore Drive 的情况完全不同。

URA 在 2026 年 3 月推出这个地块时，就明确规定它属于 Commercial & Residential development。

项目可以提供约：1,280 个住宅单位

同时需要提供约：22,500 sqm 商业空间

更重要的是，它需要与：Bedok South MRT Station 以及：新的巴士转换站  进行整合。

这意味着开发商买的并不只是：“1,280 个 Condo 单位的土地。”它同时买下了一块未来整个 Bayshore / Bedok South 新社区中心的重要发展地块。

因此，S$1,323 psf ppr 不能简单拿来和 Vela Bay 的 S$1,388 psf ppr 作一比一比较。

为什么综合用途土地的 psf ppr 可能比较低？

这里涉及一个地产开发中非常重要、但普通买家经常忽略的概念。

Land cost per psf ppr ≠ 最终住宅开发成本。

一个大型综合用途项目需要承担更多东西。

例如：

• 商业空间；
• MRT 综合设施；
• 巴士转换站；
• 公共空间；
• 更复杂的建筑设计；
• 更高的建设成本；
• 商业运营及招商相关风险；
• 更长的开发周期。

因此，一个综合用途地块即使土地 psf ppr 看起来比较低，也不代表开发商“捡到便宜”。

Business Times 在分析这两块土地时也特别指出，Vela Bay 是纯住宅地块，而 Bayshore Drive 是不同性质的综合用途地块，因此土地单价必须考虑两者之间的差异后再比较。

到底谁的土地成本更有优势？

如果只看 headline number：Bayshore Drive 胜。

因为：S$1,323 < S$1,388。

但如果从开发商的角度看，答案就没有这么简单。

Vela Bay 的优势

Vela Bay 最大的优势是：土地用途简单。

开发商不需要同时经营一个大型商业 podium，也不需要承担 MRT / bus interchange 综合开发的复杂性。

因此它的 S$1,388 psf ppr 虽然比较高，但这个成本结构更加直接。

Bayshore Drive 的优势

Bayshore Drive 的最大优势则完全不同。

它拥有：Bedok South MRT + Bus Interchange + Retail + Residential

这意味着它有机会成为整个新 Bayshore precinct 的：Neighbourhood Centre。

URA 对这个项目的定位，就是未来 Bayshore 社区的重要中心之一。于开发商而言，这种大型综合项目虽然复杂，但也拥有一个 Vela Bay 没有的优势：规模。

超过 1,600,000 sq ft 的最大 GFA，让开发商拥有更大的开发平台。而且商业、交通和住宅之间可以产生互相带动的效应。

一个非常有意思的数字：S$2.128 billion

Bayshore Drive 最值得关注的地方，其实并不是 S$1,323 psf ppr。

而是：S$2.128 billion。

为什么？

因为这是一个非常大的绝对土地成本。

2026 年 7 月的投标结果显示，一共有三份投标，但是，三组开发商全部给出了接近 S$2 billion 的报价。这其实比单纯比较 S$1,388 与 S$1,323 更有意思。

因为它说明：至少三组开发商都认为，Bayshore / Bedok South 的未来发展价值足以支撑一个接近 S$2 billion 的大型土地项目。

这就是市场真正给出的答案。

Vela Bay 的 S$1,388 是不是太贵？

这是投资者接下来最关心的问题。

如果单独看土地价格：S$1,388 psf ppr 确实很高。

但市场最终接受程度，还需要看开发商能够把产品卖到什么价格。

而 Vela Bay 的实际销售表现提供了一些参考。Business Times 报道指出，Vela Bay 在 2026 年推出时，515 个单位在 launch weekend 售出约 72%，平均成交价格约 S$2,886 psf。

这至少说明：市场并没有因为 S$1,388 psf ppr 的土地成本而完全拒绝 Vela Bay 的售价。

当然，这并不代表所有单位都值得买，也不代表未来一定上涨。

但从开发商角度来看，这是一个重要讯号：

Vela Bay 的土地成本目前已经通过市场销售价格得到了一定程度的验证。

这反而让 Bayshore Drive 变得更有意思

如果 Vela Bay 已经可以把平均成交价格做到接近 S$2,900 psf，那么未来 Bayshore Drive 的开发商会面对一个很有意思的问题：

新项目应该卖多少钱？

更重要的问题：Bayshore Drive 会不会反过来成为 Vela Bay 的竞争对手？

答案是：会。

但时间点非常重要。

Bayshore Drive 是一个大型项目，住宅单位最多约 1,280 个。未来如果项目推出，Vela Bay 会面对一个新的竞争者。

尤其对于：

• 1-bedroom；
• 2-bedroom；
• 小面积投资型单位；

两个项目可能出现明显竞争。

因为买家会问：“如果我现在买 Vela Bay，为什么不等 Bedok South MRT 上盖的新项目？”

这就是 Vela Bay 投资者必须面对的潜在风险。

Vela Bay vs Bayshore Drive：一句话总结

Vela Bay 是 Bayshore 新住宅市场的先行者；Bayshore Drive 则可能成为整个 Bedok South / Bayshore 新社区的城市中心。

一个赢在：

先发。

一个赢在：

规模与综合交通。

而对于买家来说，真正的机会可能来自两者之间形成的：

价格差。

如果未来 Bayshore Drive 新盘的土地成本虽然较低，但最终售价因为 MRT、商业及综合发展模式而达到更高水平，那么今天 Vela Bay 的 S$2,800–S$2,900 psf 左右价格，反而可能成为未来市场重新评估 Bayshore 私宅价格的一个重要 benchmark。

所以，真正值得关注的不是：

“哪个地价比较便宜？”

而是：

“当两个项目真正同时面对买家时，市场愿意为哪个产品支付更高的价格？”

这才会决定未来 Bayshore 的真正赢家。

 

如果您想了解Velay Bay更多，请参考我们的介绍文章：

VELA BAY：当 BEDOK SOUTH 地价重新定价，BAYSHORE 的下一轮房价格局正在形成

 

特别声明：本文所述 Long Island 属于长期城市规划项目，最终实施方式、土地用途及发展时间表仍可能因技术研究、环境评估及政府规划而调整；房地产价格及未来回报亦不作保证。

 

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