新加坡执行共管公寓（EC）购买指南：资格、收入上限、MOP与贷款
新加坡 EC（Executive Condominium，执行共管公寓）最新重要政策调整
截至 2026 年 9 月 13 日，新加坡 EC（Executive Condominium，执行共管公寓）其实经历了两轮重要政策调整：
- 2026 年 5 月 8 日：EC 制度大幅“收紧”
- 2026 年 8 月 24 日：EC 收入顶限从 S$16,000 提高到 S$18,000
HDB 官方现在明确规定：
对于 2026年8月24日或之后截止土地投标的 EC 项目，家庭月收入顶限提高至 S$18,000。
而土地投标在 2026年8月24日之前已经授标的 EC，仍然是 S$16,000。
准确说法是：
EC income ceiling is now S$18,000 for qualifying new EC sites, based on the land tender timing.
什么是新加坡政府的执行共管公寓（EC）
新加坡政府推出的执行共管公寓（EC），为中等收入家庭提供了拥有优质住宅的机会。然而，购买EC并非易事，需要仔细考量诸多因素。 市场一般将EC看作是私人公寓住宅和 HDB 组屋的混合体，申请者家庭总月收入不可超过1万6000新元，新EC发展商售价会比私人公寓来得低，并且第一次购屋者还可享有HDB购物津贴。 在当前大环境下，因为黄金和优选地段组屋有长达10年的MOP规定，购物价格也是屡创新高，EC又兴起一波新热潮。
符合条件的买家，简单的一个申请流程请见下图：
尤其是注意以下关键细节：
1. 资格条件
- 收入上限：家庭月收入不超过16,000新元。（现行最新政策为S$18,000）
- 家庭核心：申请人需组成家庭核心，如夫妻、父母与子女等。
- 公民身份：至少一名申请者须为新加坡公民，且其他成员为公民或永久居民。
- 房产限制：申请者及其配偶不得拥有其他本地私宅，且在购买EC前30个月内未出售任何私宅。
2. 贷款与资金
- 贷款额度：可使用公积金（CPF）和银行贷款，最高可贷房价的75%。
- 首付：至少25%，其中5%需为现金，其余可用CPF支付。
- 额外印花税：公民购买首套EC无需支付，但永久居民需支付5%。
需要认真做好财务规划。 EC价格虽低于私人公寓，但仍需准备至少25%的首付，其中5%需为现金。可申请公积金贷款和银行贷款，最高可贷房价的75%。市场有很多买家因为贷款额度的限制，被迫转向选择购买相对价格高很多的私人公寓。
3. 地点与设施
- 位置：EC通常位于非中心地区，但交通便利，靠近地铁站和购物中心。
- 设施：多数EC配备保安、游泳池、健身房等设施，类似私宅。
选择心仪的EC项目时，需关注地段和配套设施。一般来说， EC多数位于非中心地区，但交通便利，周边设施齐全。项目内通常配备游泳池、健身房等设施，提升居住舒适度。
因此，一旦出现在步行3到5分钟距离的新EC看盘，销售业绩一定不错。例如2017年7月开盘仅 7小时就告罄的Hundred Palms Residences，而该EC在2024年12月时的转售价格已经突破S$1,900psf一方尺。该EC楼盘一手买家肯定都非常高兴。 毫无疑问，转售EC价格和大众化私宅价格之间的差距逐渐收窄，而购买EC是一项“划算”的购屋选择。
2026新加坡EC购买指南｜执行共管公寓地价
新EC发展商售价也主要因为地价的节节升高，有名额，有银子，个人建议大家还是把握机会，抓紧选购。
4. 转售税（Resale Levy）
如果您购买了保障性住房，则在购买第二套保障性住房时需要缴纳转售税。保障性住房是指： 下面文字为HDB 官方网站英文描述文字：
- A flat bought from HDB
- A resale flat bought with CPF housing grant
- A Design Build and Sell Scheme (DBSS) flat bought from a property developer
- An Executive Condominium (EC) unit bought from a property developer
- Other forms of housing subsidy (e.g. enjoyed benefits under the Selective En bloc Redevelopment Scheme (SERS), privatisation of HUDC estate etc.)
如果您不打算从建屋局购买第二套补贴组屋，即您购买转售组屋或私人住宅物业，则无需缴纳转售税。 如果 2006年3月3日或之后售出的资助单位 如果您从 2006 年 3 月 3 日起出售了第一套资助单位，您将需要缴纳固定金额的转售征费，具体如下：
缴纳转售税相关注意细节，仅适用于已经从HDB建屋局购买第一套补贴组屋买家
需要缴纳的转售税金额大致参考值，具体数值请以HDB文件为准。该额度将在买家组屋卖出时交割时候支付并由HDB直接扣除。
5. 最低居住期（MOP）
- 5年：购买后5年内不得出售或出租整个单位，但可在满足条件后出租房间。
- 10年：2026年8月24日或之后截止土地投标的 EC 项目，MOP 最低居住期为10年。
6. 转售与私有化
- 转售限制：5年（10年）MOP后可在公开市场出售，但买家须为新加坡公民或永久居民。
- 私有化：10年（15年）后EC可完全私有化，外国人也可购买。注意此处，新EC的完全私有化时间也从10年延长到15年。
值得注意的是，EC设有5年（或10年）的最低居住年限（MOP）。
在此期间，不得出售或出租整个单位。MOP结束后，可在公开市场出售。按出售时候的年份，买家身份会有些许差别。 从最近两三年的交易情况来看，例如SkyPark Residences 和 Hundred Palms Residences 的转手行情来看，因为本地人口最大的增长点是新PR 人数的持续增加，市场还是存在一定比例的大额需求。如果再有地点的加持，这一因素限制不太明显。
7. 开发商与项目
- 开发商信誉：选择有良好记录的开发商，确保项目质量和按时交付。
- 项目细节：了解项目设施、单位布局及周边环境。
选择信誉良好的开发商至关重要。 了解开发商的过往项目和质量，仔细阅读购房合同，必要时寻求专业法律意见。因为购买EC一般通过中介进行操作，不懂细节可以向相关人员咨询。
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8. 法律与合同
- 法律咨询：建议聘请律师审查购房合同，确保条款清晰。
- OTP：支付定金后，开发商将提供选购权（OTP），有效期通常为3周。
9. 未来规划
- 升值潜力：考虑EC所在区域的未来发展，如新交通线或商业区。
- 长期计划：评估EC是否符合长期居住或投资需求。
最后，有些朋友因为的第一次买房，往往比较紧张，放轻松。购买EC 的周期相对会长一点点，因为增加了一个 HDB 的资格审查环节。
时间线可以参考这里：
总结
购买EC需满足资格条件，了解贷款、地点、设施、转售限制等细节，并选择信誉良好的开发商。全面了解政策、做好财务规划、谨慎选择项目。建议寻求专业建议，确保决策符合个人需求，顺利圆梦“居者有其屋”，在新加坡安居乐业。
最新 EC 政策调整与关键变化（ 2026年5月8日起执行）
新加坡政府宣布对新加坡执行共管公寓（EC）政策进行重大修改，自2026年5月8日起，土地招标关闭的新项目将面临更严格的转售与居住限制，旨在压抑短期炒风并优先照顾首购家庭。
- 最低居住年限（MOP）延长：新EC项目的MOP从原本的5年延长至10年，必须住满10年后才可在公开市场上转售给公民和永久居民。
- 完全私有化期限推迟：EC完全转为私有化、可售予外国人和非永久居民的期限，从原本的10年推迟至15年。
- 取消延迟付款计划（DPS）：新项目全面取消原先允许买家在建屋期间延后付款的机制，规范购房资金流程。
- 提高首购族配额与优先期：首次购屋者的单位配额从70%提高至90%，发展商必须预留给首购族的优先期也延长至两年。
- 适用范围说明：上述新规适用于地段招标于2026年5月8日或之后闭标的新EC地段；在此之前已推出或供地的一些既有项目则仍按旧规执行。详情可参考新加坡建屋发展局官方说明。
【NDR2026】最新政策调整（2026年8月起）：
申请购买执行共管公寓（EC）的家庭月收入顶限已从$16,000上调至$18,000（适用于8月24日及之后标下地段的新单位）。 在2026年8月23日的国庆群众大会（NDR）上，黄循财总理宣布购买执行共管公寓（EC）的家庭月入顶限从1万6,000新元调高至1万8,000新元，并将从8月24日起适用于发展商标下的新地段。
最新收入标准调整摘要
- 购买执行共管公寓（EC）家庭月入顶限：从 $16,000 调高至 $18,000
- 购买新预购组屋（BTO）家庭月入顶限：从 $14,000 调高至 $16,000
- 单身人士购买津贴组屋月入顶限：从 $7,000 调高至 $8,000
- DPS（Deferred Payment Scheme）取消
以前部分 EC 可以提供：
Deferred Payment Scheme
简单理解：买家先支付较低比例的款项，例如约20%，然后等项目接近 TOP / 完工时，再支付后面的资金。
对于：
- 已经有 HDB
- 准备升级
- 但暂时不希望承担完整新房贷款现金流
的买家来说，DPS 有一定吸引力。
新的 EC 项目不再提供 DPS。
买家主要采用：Normal Progressive Payment Scheme（NPS）
也就是随着工程进度逐步付款。这使 EC 的资金压力更加接近普通新私人公寓。
政府的政策逻辑也很明显： 买家应该在买房的时候就具备足够的财务承受能力，而不是依赖延期付款来降低前期压力。 MND 的政策说明也明确提到取消未完工 EC 的 DPS。
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关于作者｜Patrick Yi
Patrick Yi 长期从事新加坡房地产买卖及项目营销工作，关注新楼盘、住宅、豪宅、商业地产及房地产市场研究。通过 MySGHomeLand，他从地段、价格、产品、政策及长期居住价值等角度，分享对新加坡房地产市场的观察与分析。
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