Chencharu Central Residences 值得买吗？D27 Yishun 全新综合发展项目，875个住宅单位、土地成本与开盘价格分析

Chencharu Central Residences 值得买吗？D27 Yishun 新盘价格分析

2027 New Launch Preview｜District 27｜Yishun · Khatib

“Not Just a Home, But a New Town Centre Lifestyle — 875 Homes Above an Integrated Mall, Hawker Centre & Air-conditioned Bus Interchange in D27.”

新加坡北部住宅市场即将迎来一个值得关注的大型综合发展项目——Chencharu Central Residences。

坐落于 Yishun 的 Chencharu Close，属于新加坡第27邮区（D27），项目是全新 Chencharu 新镇规划中的首批私人住宅项目之一。

由 Gamuda Land、Evia Real Estate 及 Ho Lee Group 相关企业组成的联合发展团队取得地皮，项目规划约875个住宅单位，采用99年地契，并将住宅、零售商场、小贩中心及冷气巴士转换站整合在同一个大型发展项目内。

项目预计于 2027年1月16日开放预览（Preview）。

与一般位于成熟住宅区的私人公寓不同，Chencharu Central Residences 最大的特色，是它不仅是一个住宅项目，更是整个 Chencharu 新镇未来重要的生活及交通枢纽。

对于正在寻找新加坡 OCR（Outside Central Region）新楼盘的买家，特别是预算相对有限、希望购买新公寓，同时重视生活便利及长期居住价值的家庭而言，这个项目值得提前研究。

本文将从项目规划、综合生活配套、交通、土地成本、预计售价及未来区域发展几个方面，分析 Chencharu Central Residences 是否值得买家关注。

Chencharu Central Residences

项目基本资料：D27 全新大型综合住宅项目

Chencharu Central Residences 位于 Yishun 的 Chencharu Close，是 HDB 规划的全新 Chencharu 住宅区的重要组成部分。

该项目由著名发展商 青建地产（Evia Real Estate）、金务大置地（Gamuda Land）与和利集团（Ho Lee Group）（通过 H108 Pte. Ltd. 参与） 组成的财团联合开发，土地地契为99年。属于大型 Mixed-Use Integrated Development（综合用途发展项目）。

项目资料
项目名称Chencharu Central Residences
地点Chencharu Close, Yishun
邮区District 27
地契99年
发展商Gamuda Land / Evia / Ho Lee Group
土地面积约317,000 sqft
住宅单位约875个
户型2房至5房
住宅楼栋11栋，约12层
土地成本S$980 psf ppr
综合配套商场、小贩中心、巴士转换站
预计 Preview2027年1月16日

户型与规划

项目主要针对自住家庭与提升型买家，目前透露的户型分布为 2 卧至 5 卧（未规划 1 卧小户型）：

项目的住宅户型从2房到5房，面积约527至1,389平方英尺，能够满足年轻夫妻、小家庭及较大型家庭的不同需求。

值得注意的是，项目并没有1房单位，户型规划相对偏向实际居住需求。

最大的卖点：真正的一体化大型综合发展项目

如果要选出 Chencharu Central Residences 最具竞争力的优势，我认为不是单纯的土地价格，也不只是靠近地铁。

而是它将住宅、商业、餐饮及公共交通设施整合在同一个项目内。

这类 Integrated Development 在新加坡住宅市场具有自己的定位。

项目规划的主要公共及商业配套包括：

1. Retail Mall 商业购物空间

项目规划约12,600平方米的商业空间，提供超市、零售及餐饮设施。

对于住户而言，日常采购、用餐及购物不必每次都依赖私人汽车或前往其他购物中心。

尤其对于有老人及小孩的家庭，住宅附近有完整的日常配套，能够减少不少生活上的不便。

2. Hawker Centre 小贩中心

项目将整合约3,400平方米的小贩中心，规划约40个摊位。

这是项目一个非常有特色的地方。

新加坡人对 Hawker Centre 并不陌生，但在大型私人住宅综合发展项目内直接结合小贩中心，确实具有一定吸引力。

未来住户可以在住宅附近享用各种本地餐饮选择，不必每次都到其他区域寻找食物。

对于自住家庭来说，这是一项非常实际的生活配套。

3. Air-conditioned Bus Interchange 冷气巴士转换站

项目还将整合约5,400平方米的室内冷气巴士转换站。

这意味着公共交通设施与住宅、商场及餐饮配套能够形成更完整的生活网络。

对于没有私人汽车的家庭、老人及学生来说，巴士交通便利性尤其重要。

4. 大型社区与住宅设施

项目规划约875个住宅单位，住宅楼栋围绕景观泳池及公共设施布局。

在大型综合项目中，买家除了关注商场及交通设施，也应该留意住宅部分的独立性、公共空间、设施使用比例，以及住宅入口与商业区域之间的动线安排。

Patrick 观点：

Chencharu Central Residences 的真正卖点，是它不需要完全依赖周边其他商业项目来满足日常生活需求。

住宅、购物、餐饮及公共交通可以在同一个社区内完成。这也是大型 Integrated Development 与普通住宅项目最大的区别之一。

全新真查鲁（Chencharu）新镇风口： 整个真查鲁新盘区占地约70公顷，政府规划在2040年前打造约10,000个新住宅单位（其中约8成为组屋）。本项目作为该新镇的“第一批项目”兼“唯一的私宅综合体中心”，未来享有巨大的第一波红利与升值空间。

Khatib MRT 与南北地铁线

Chencharu Central Residences 位于 Yishun 北部，靠近 Khatib MRT（NS14）。

项目距离地铁站约350米，实际步行时间约6分钟，具体以最终开放的步行路线及出入口为准。

Khatib MRT 属于 North-South Line（南北线），能够直接连接新加坡多个重要商业及住宅区域。

从 Khatib 出发：

  • 1站到 Yishun MRT，连接 Northpoint City。
  • 8站到 Orchard MRT，前往乌节路购物区。
  • 可继续前往 Dhoby Ghaut、City Hall 及 Marina Bay 等市中心区域。

此外，项目整合的冷气巴士转换站也提供另一种出行选择。

对于居住在新加坡北部、但需要前往市中心工作的买家来说，地铁与巴士相结合的交通方式具有一定吸引力。

Chencharu 新镇发展：未来10,000个住宅单位

这是我认为买家应该特别关注的另一个重点。Chencharu 并不是一个已经完全成熟的住宅区，而是新加坡政府规划中的全新住宅发展区域。

根据 HDB 于2024年公布的 Chencharu Master Plan：未来 Chencharu 将逐步发展成为一个拥有约10,000个住宅单位的新住宅社区。其中至少80%将用于公共住房（HDB）。

这意味着未来该区域将拥有相当规模的住宅人口。

随着新住宅陆续建成，区域内也将逐步增加：

  • 商业与零售设施
  • 餐饮及社区配套
  • 绿化空间与公园
  • 学校及教育资源
  • 公共交通及步行连接设施

对于 Chencharu Central Residences 而言，它的特殊位置在于：它是这个新镇发展过程中，首批进入市场的私人住宅项目之一。

First-Mover Advantage：先进入新镇中心的优势

从区域发展的角度来看，第一批私人住宅项目具有一定的先行优势。

未来随着 Chencharu 新镇逐步成熟，住宅人口增加，商业及社区配套也会逐步完善。

对于 Chencharu Central Residences 来说，住宅本身与新镇商业及交通枢纽相结合，可能使其成为区域内具有辨识度的私人住宅项目。

不过，买家也需要注意，Chencharu 未来约10,000个住宅单位中，大部分是 HDB 住宅。

这意味着未来也会有大量新住宅供应。

长期来看，区域人口增加能够支持商业配套发展，但不代表私人公寓价格必然上涨。但是，可以确定的是，它一定是2027年最性价比最高的新楼盘之一。

S$980 psf ppr 是否具有优势？

根据 HDB 于2025年9月公布的 GLS 招标结果：Chencharu Close 地块最终由 Evia MCS、Gamuda（Singapore）及 H108 联合团队，以约 S$1.0126 billion 成交。对应土地成本约为 S$980 psf ppr。

当时共有三组发展商参与投标。最高投标价格比第二名高出约19.8%。这说明发展商对于这个综合用途地块具有相当明确的兴趣。

投标发展商土地报价Land Rate
Evia / Gamuda / H108S$1.0126BS$980 psf ppr
第二名投标团队S$845MS$818 psf ppr
Sim LianS$692.4MS$670 psf pp

S$980 psf ppr 对售价意味着什么？

与一些近期土地成本较高的 OCR 新盘相比，S$980 psf ppr 为发展商提供了相对较低的土地成本基础。

但需要注意，这是一块包含住宅、商场、小贩中心及巴士转换站的综合用途土地。

不能直接将 S$980 psf ppr 与普通纯住宅 GLS 地块的土地成本作完全相同的比较。

发展商还需要承担：

  • 建筑及施工费用
  • 综合商业及交通设施的建设成本
  • 专业顾问费用
  • 融资及利息成本
  • 销售及行政费用
  • 其他开发支出

因此，较低的土地成本虽然有利于控制整体开发成本，但不代表最终售价一定会很便宜。

开盘价格：S$2,100–2,200 psf 是否可能？

这是买家最关心的问题之一。

目前发展商尚未公布正式价格。

市场上有不同的价格推算，其中 PropNex 在土地招标结果公布后曾预期项目平均售价可能超过 S$2,300 psf。

其他市场分析也提出约 S$2,270–2,560 psf 的预测区间。

因此，我认为买家不应该单纯以 S$2,100–2,200 psf 作为确定的开盘价格。

不过，我们可以把它作为一个相对乐观的价格情景，观察不同价格下的总价差异。

平均 PSF价格定位买家观察
S$2,100–2,200乐观情景如果实现，入场吸引力较高
S$2,270–2,400中性参考需要结合附近项目比较
S$2,400–2,560较高情景必须仔细评估总价与产品价值

三房单位总价推算

以项目公布的3房户型约807平方英尺作为参考：

平均 PSF估算总价
S$2,100S$1.695M
S$2,200S$1.775M
S$2,300S$1.856M
S$2,400S$1.937M
S$2,500S$2.018M

如果最终开盘能够达到 S$2,100–2,200 psf，最小面积三房的总价确实有机会落在约S$170万至S$178万之间。

对于预算在S$2 million以内、希望购买新私人公寓的家庭来说，这个总价区间具有一定吸引力。

但如果正式平均售价达到 S$2,400–2,500 psf，买家的预算及选择就会出现明显变化。

我的看法：土地成本是优势，但真正决定项目竞争力的，还是最终开盘总价。

Chencharu Central Residences 适合哪些买家？

我认为这个项目主要可以吸引以下几类买家。

1. HDB Upgraders

Chencharu 未来将形成约10,000个住宅单位的新住宅社区，其中绝大部分为 HDB。

未来随着部分 HDB 家庭完成 MOP，区域内可能形成一定数量的升级置业需求。

对于希望从 HDB 转换到私人公寓的家庭，Chencharu Central Residences 可以成为一个值得研究的选择。

2. 北部地区自住家庭

对于目前居住在 Yishun、Sembawang、Woodlands 及周边地区的家庭来说，未必需要为了购买新公寓而搬到市中心。

如果工作地点及家庭生活圈主要在新加坡北部，Chencharu Central Residences 可以提供一个新的私人住宅选择。

3. 重视生活便利的家庭

商场、小贩中心及巴士转换站整合在同一个项目内，对于有老人、小孩或不希望每天依赖私人汽车的家庭来说，是一个实际的优势。

4. 预算型新盘买家

如果最终价格能够保持在相对合理的范围，项目可能吸引希望以较低总价进入私人住宅市场的买家。

不过，买家应该同时考虑项目的区域位置、未来供应及转售市场需求。

购买前需要注意的几个因素

虽然 Chencharu Central Residences 有不少吸引人的条件，但我认为买家仍然需要注意以下几个方面。

1. 新镇仍在发展阶段

Chencharu 未来有约10,000个住宅单位，但区域内的商业设施、学校及公共空间需要时间逐步完善。

买家不能把未来规划当成今天已经存在的生活配套。

2. 大型综合项目的人流

商场、小贩中心及巴士转换站带来便利，同时也意味着项目未来可能有较大的人流。

需要留意住宅入口、商业入口、巴士转换站及住户设施之间的规划和分隔。

3. 未来住宅供应

Chencharu 未来以 HDB 住宅为主，私人公寓供应相对有限，但区域内庞大的新住宅供应，也会影响未来社区人口结构及市场竞争。

4. 开盘价格

即使土地成本相对有优势，如果发展商最终定价过高，买家也不应该为了大型综合项目的概念而忽略实际购买成本。

Chencharu Central Residences 值得关注吗？

我认为 Chencharu Central Residences 是2027年新加坡北部值得关注的 OCR 新盘之一。

它的优势并不是单纯靠近 Khatib MRT，而是拥有三个不同层面的价值：

第一：大型综合发展。

约875个住宅单位，结合商场、小贩中心及冷气巴士转换站，提供相对完整的一体化生活配套。

第二：全新 Chencharu 新镇。

未来约10,000个住宅单位，将逐步形成一个新的住宅社区，为区域带来更多人口、商业活动及生活配套。

第三：相对有竞争力的土地成本。

S$980 psf ppr 为发展商提供了相对有利的土地成本基础，但最终是否能转化为买家的价格优势，仍需要等待正式价目表。

从自住角度来看，我会特别关注3房、4房及5房单位的实际空间效率，以及住户与商业设施之间的生活动线。

从投资角度来看，则需要更加关注未来区域发展、住宅供应、转售需求及买入价格。

我的结论：Chencharu Central Residences 最大的吸引力，是它有机会成为 Chencharu 新镇的核心生活枢纽。

如果发展商能够提供合理的开盘价格，同时保持良好的住宅设计及居住环境，那么它将是一个值得认真研究的 D27 新盘。

但最终还是那句话：

买房不能只看发展潜力，也不能只看土地成本。真正值得买的项目，必须同时具备合理价格、实用户型及长期居住价值。

Chencharu Central Residences｜项目预览

  • 项目地点：Chencharu Close, Yishun, D27
  • 地契：99年
  • 发展商：Gamuda Land / Evia / Ho Lee Group
  • 土地面积：约317,000 sqft
  • 住宅单位：约875个
  • 户型：2房至5房
  • 土地成本：S$980 psf ppr
  • 综合设施：Retail Mall、Hawker Centre、Air-conditioned Bus Interchange
  • 最近地铁：Khatib MRT（NS14）
  • 预计 Preview：2027年1月16日

以上价格预测仅供市场研究，不代表发展商正式报价。Preview 日期为目前市场公布的目标日期，最终以发展商正式公布为准。项目户型、单位数量、设施及面积以最终批准及销售文件为准。

新闻参考：

上调后的收入上限生效，7,964套BTO组屋启动销售 ST 2026.11.4

Whatsapp 联系我们： 点击这里 以获取项目最新独家信息

买哪里？买什么？怎么买？

您感兴趣的话题？

我是 Patrick，欢迎更多研究和讨论，交换意见，也欢迎您们提出更好的话题，我们一起来探讨。

要求我们致电给您，请点击这里

关于作者｜Patrick Yi

Patrick Yi 长期从事新加坡房地产买卖及项目营销工作，关注新楼盘、住宅、豪宅、商业地产及房地产市场研究。通过 MySGHomeLand，他从地段、价格、产品、政策及长期居住价值等角度，分享对新加坡房地产市场的观察与分析。

→ 阅读 Patrick 观点

关注我，关心我们的新新家园！

#新加坡生活 #新加坡房产#新加坡房产投资 #新加坡买房 #MySGhomeland #patrickyi #新加坡房子的故事 #狮城房子的故事

原创作品声明，转载前请先联系我们，转载需要列出全文无删节并联系电话一并转载。谢谢合作！

—————————————–

喜欢文章的朋友或准备购房的买家，可以扫描以下二维码加入我们新加坡房产投资交流群探讨，交流房产投资心得或最新政策的房产解读。

您也可以加我的微信或Whatsapp直接联系。

Privacy Policy Proudly powered by ClassicPress